政府购买智慧物业服务的模式与路径

一、引言

随着我国城市化进程不断加快，社区治理与物业服务的数字化转型已成为提升基层治理效能的重要抓手。智慧物业作为数字技术与传统物业服务深度融合的产物，在优化居住体验、降低运营成本、增强应急响应能力等方面展现出显著优势。然而，智慧物业的推广面临初始投入大、技术迭代快、专业人才稀缺等挑战，单纯依靠市场机制难以实现资源的有效配置。在此背景下，政府购买智慧物业服务成为推动行业转型、实现公共服务均等化的重要政策工具。本文将从现实需求出发，系统分析政府购买智慧物业服务的主要模式与实施路径，以期为相关政策的制定与落地提供参考。

二、政府购买智慧物业服务的现实背景与内在逻辑

（一）智慧物业发展的客观要求

当前，我国住宅小区数量庞大，老旧小区占比超过四成。传统物业管理普遍存在信息采集滞后、设备运维低效、业主诉求响应缓慢等问题。智慧物业通过物联网感知、大数据分析、人工智能决策等技术手段，能够实现设施设备的远程监控、能耗的智能调控、安防的自动预警以及报修投诉的线上闭环处理。这一变革不仅提升了管理效率，也为政府开展人口统计、治安防控、应急管理等工作提供了数据支撑。

（二）政府角色的重新定位

在智慧物业发展初期，市场化的物业服务企业往往面临资金压力与技术瓶颈，尤其是老旧小区和保障性住房项目，物业费收入有限，难以支撑智慧化改造成本。政府作为公共服务的主要提供者，有必要通过购买服务的方式介入，将智慧物业纳入公共服务体系。这既是对市场失灵的弥补，也是公共服务供给模式从“直接生产”向“间接购买”转变的体现。政府不再亲力亲为建设信息系统或组建运维团队，而是通过公开采购引入专业服务商，由后者提供技术方案、平台运营和日常维护服务。

三、政府购买智慧物业服务的主要模式

（一）整体外包模式

整体外包模式指政府将某一区域或某一类住宅项目的智慧物业建设与运营任务整体委托给专业服务商，服务内容包括硬件部署、软件开发、网络接入、数据管理以及日常运维。政府按照合同约定分期支付服务费用，并设定考核指标对服务质量进行监督。这一模式适用于新建安置小区或集中连片的老旧小区改造项目，其优势在于责任清晰、便于管理，但对服务商的综合能力要求较高，且合同周期较长，需要建立有效的风险分担机制。

（二）模块化采购模式

模块化采购模式将智慧物业系统拆分为若干独立功能模块，如智能安防系统、智慧停车系统、能耗监测系统、物业缴费平台等，政府根据实际需要分项采购。不同模块可以由不同服务商提供，政府负责系统集成与接口协调。该模式灵活度高，能够降低单一供应商的依赖风险，也便于引入竞争、控制成本。然而，多模块并存可能导致数据标准不统一、系统互操作性差，需要政府在技术规范制定方面投入更多精力。

（三）特许经营模式

特许经营模式是政府授予特定服务商在一定期限内的独家经营权，由服务商负责智慧物业系统的投资、建设与运营，并允许其通过向业主收取服务费、利用广告位及增值服务获取收益，政府则给予政策支持并行使监管职能。这一模式减轻了政府的直接财政负担，适用于具有一定商业开发潜力的中高端小区。在实践中需要警惕服务商过度追求利润而降低服务质量，政府必须设立严格的服务标准与价格管控机制。

（四）“平台+服务”模式

“平台+服务”模式强调政府主导搭建统一的城市智慧物业基础平台，各小区的物业服务商作为用户接入该平台，平台提供数据接口、应用组件和算力支持。政府向平台建设方支付平台使用费用，并根据各小区实际接入数据的数量与质量给予绩效奖励。这种模式有利于打破数据孤岛，促进跨小区、跨区域的协同治理，但前期平台建设投入较大，对政府的顶层设计能力要求较高。

四、政府购买智慧物业服务的实施路径

（一）需求识别与标准制定

政府购买服务的首要环节是准确识别真实需求。应当通过实地调研、居民座谈、专家论证等方式，全面了解不同小区在安防、停车、垃圾清运、电梯运维等方面的痛点。在此基础上，制定区域性的智慧物业服务标准与采购清单，明确各项服务的技术参数、交付成果、服务等级和考核指标。标准应兼顾前瞻性与可行性，既引入成熟技术，也为后续升级预留空间。

（二）采购流程规范化

政府购买智慧物业服务应严格遵循《政府采购法》及相关法规，采用公开招标、竞争性磋商或邀请招标等方式确定服务商。采购文件中应清晰界定服务范围、交付时间、付款条件、数据安全责任以及违约处理条款。对于技术复杂或服务周期较长的项目，可引入“技术方案评审+商务报价评审”的两阶段评标方法，避免单一低价中标导致服务质量下降。同时，应设置合理的服务商准入门槛，要求其具备相应的资质、案例及技术团队。

（三）绩效评估与动态监管

绩效评估是确保购买服务质量的关键。政府应建立多维度的绩效考核体系，包括系统运行稳定性指标（如设备在线率、故障修复及时率）、用户满意度指标（如投诉处理速度、报修完成率）、数据治理指标（如数据完整性、更新频率）以及应急响应指标（如突发事件预警准确率）。考核结果与服务费用支付、合同续约直接挂钩。建议引入第三方评估机构实施独立监测，并利用数字化监管平台实现实时数据采集与自动评分。

（四）数据治理与安全保障

智慧物业系统产生大量涉及居民隐私的数据，包括人脸信息、车牌信息、门禁记录、缴费记录等。政府必须明确数据所有权归政府或业主所有，服务商仅拥有在合同范围内的使用权。采购合同中应纳入数据安全条款，要求服务商建立符合国家等级保护要求的安全防护体系，定期开展渗透测试与风险评估。政府应推动建立区域性的数据共享与交换规则，在合法合规前提下促进数据赋能社区治理。

（五）资金保障与成本分担

购买智慧物业服务的资金来源应多元化。一方面，可将智慧物业纳入地方政府专项预算，从城市维护建设费、信息化专项资金中列支；另一方面，可探索“政府补一点、企业投一点、居民出一点”的成本分担机制，例如对老旧小区改造项目给予财政补贴，允许服务商通过增值服务（如社区团购、广告投放）回收部分投资。还应建立资金使用的审计与公示制度，确保财政资金透明高效。

五、需要关注的关键问题

智慧物业服务采购中的技术标准统一问题不容忽视。不同厂家设备接口不兼容、数据格式各异，容易形成新的数字壁垒，阻碍后续系统整合与数据利用。政府应主导制定区域性技术标准和接口规范，要求所有中标服务商遵循统一的数据交换协议。此外，智慧物业系统的长期运维成本往往被低估。硬件设备三至五年后进入更换周期，软件平台需要持续升级迭代，政府应当在采购方案中预留年度运维预算，避免“重建设、轻运营”的短视行为。

人才储备也是制约智慧物业落地的隐性瓶颈。社区工作人员、物业管理人员普遍缺乏信息技术素养，难以有效使用系统功能。政府购买服务时，应将人员培训与知识转移列为服务商的履约内容之一，并通过开展定期轮训、操作演练等方式提升基层人员数字技能，确保智慧物业系统真正“用起来、管得好”。

重点结论

政府购买智慧物业服务是推动社区治理现代化、实现公共服务均等化的有效路径。建议重点推进以下四方面工作：第一，优先采用“平台+服务”模式，由主导建设区域性统一平台，降低重复投入，促进数据共享；第二，建立分类分级采购清单，对新建小区、老旧小区、保障房小区实行差异化服务标准与财政补贴政策；第三，将数据安全与用户隐私保护纳入合同的核心条款，定期开展合规审计；第四，构建“政府主导、市场运营、居民参与”的多元共治格局，引导业主委员会参与服务评价与监督，形成闭环管理机制。

六、结语

政府购买智慧物业服务在我国仍处于探索发展阶段，各地实践存在明显差异。未来，随着数字技术的日益成熟以及政府治理理念的持续创新，购买服务的范围、深度和方式将进一步扩展。关键在于政府要立足人民需求，坚持系统规划与因地制宜相结合，在完善制度框架、优化采购流程、强化过程监管等方面持续发力，真正实现智慧物业从“建起来”到“用得好”的转变，为提升人民群众的获得感、幸福感、安全感筑牢数字基石。

来源与参考文献

1. 住房和城乡建设部.《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》. 2020.
2. 国务院办公厅.《关于促进数字经济发展若干措施的通知》. 2022.
3. 财政部.《政府采购法实施条例》及《政府购买服务管理办法》. 2020.
4. 中国社会科学院财经战略研究院.《中国智慧物业服务发展报告》. 2023.
5. 张宇, 李明. 政府购买数字公共服务的模式与风险管控[J]. 公共管理学报, 2022, 19(3): 45-58.
6. 陈涛, 王磊. 智慧社区建设中的政府角色与购买服务路径研究[J]. 城市发展研究, 2023, 30(2): 112-120.
7. 国家市场监督管理总局.《信息安全技术 个人信息安全规范》（GB/T 35273-2020）.
8. 吴晓林. 社区治理数字化转型的理论逻辑与实践进路[J]. 政治学研究, 2021(4): 89-102.